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NISAを活用したJ-REIT(リート)投資とは?~基礎編~

公開日: : 活用法 , ,

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今回、REITの再点検をしてみようと思います。2014年1月からがスタートしますが、REITもNISA口座を利用する投資商品としては有力な候補となります。

REITの性格を理解したうえでの、NISAの投資戦略とは何なのか?考えてみましょう。

NISA(ニーサ/日本版ISA)でREIT

REITとは?

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称です。東京証券取引所に上場されている銘柄はREITの頭にJapanのJを付けて、J-REITとも呼ばれています。

その仕組みは「多くの投資家から集めた資金と金融機関から借り入れた資金によってオフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、物流施設などの収益物件を購入・運用し、その収益を投資家に分配する」というものです。

簡単に言ってしまえば、「投資家みんなで大家になって資産運用会社に収益物件の運用を委託している投資商品」と言えます。

 

REITのメリットを生む2つの要素とは?

数の多さ

REITの最大の魅力ともいえるものがこの「安定した収益」です。

中古ワンルームマンションや1棟アパートで不動産投資をしている場合でも「安定した収益」は期待することができますが、REITは数多くの物件に投資をしています。

2013年11月1日時点で最も時価総額の大きい日本ビルファンド投資法人(証券コード8951)の場合、73棟もの収益物件で運用をしています。

この数の多さが「安定した収益」を生み出している要素1つとも言えます。

コスト削減

「安定した収益」を生んでいるもう1つの要素は、資産運用会社におけるコスト削減の継続的な取り組みです。

各銘柄の運用報告書ではしばしば建物管理費の削減、金利の引き下げによるコスト削減の実現を目にします。

家賃が下がってもコストも削減しているために収益が安定するのです。これはREITという巨大な組織体だからできることです。

REITの魅力とは?

REITで分散投資

REITの魅力は分散投資ができるということです。前述しましたが、1銘柄においても数十棟の収益物件を保有し、空室リスクを分散しています。

これだけでも大きなメリットですが、複数の銘柄を組み合わせることにより、分散投資の効果はさらに高まります

REITは各銘柄によって特徴があります。

 

東京に集中投資をする銘柄、大阪をメインに投資をする銘柄、全国の主要都市に万遍なく収益物件を保有する銘柄、といった具合に地域で分けることもできますし、

オフィスビル、ファミリータイプマンション、商業施設、物流施設、ホテルのそれぞれに特化しているもの、いくつかを組み合わせて複合的に運用をしているもの、

さらに大型物件を中心に運用をしているもの、中小規模の物件に限っているものと様々です。

 

特徴の異なる銘柄に投資をすれば、日本のほとんどの不動産種類に投資をしていることと同じ効果を得ることができます。

仮に1億円で不動産投資をしようとした場合、都心部のアパートであればせいぜい1棟、中古ワンルームマンションでも8戸から10戸程度の物件を保有することしかできません。

しかし、1億円をREITに振り向ければ、数多くの銘柄を複数口手にすることができます。どちらの方が、分散効果が高いかは一目瞭然と言えます。

NISA(ニーサ/日本版ISA)とREIT海外不動産の取り込み

今後、J-REITにおいて注目しておきたい点が海外不動産の取り込みです。

2013年11月1日現在、海外不動産を運用資産に取り込んでいるJ-REITはありません。

 

しかし、11月22日に上場されるイオンリートには海外不動産(イオン・タマン・ユニバーシティ・ショッピング・センターが組み込まれる予定)が含まれており、J-REIT初の海外不動産を含んだ銘柄となります。

2007年5月にはJ-REITによる海外不動産の取得は制度上解禁されていましたが、この制度では海外不動産の取得は事実上困難となっていました。

 

そこで、更なる改正を行い2013年6月に投資信託法(投資信託及び投資法人に関する法律)が成立、J-REITが海外不動産に投資をしやすくなりました。

今後はイオンリートに続き、海外不動産を運用資産に取り込む銘柄も出てくることが期待されます。海外不動産を取り込める最大の魅力はその国の成長力をJ-REITへの投資を通じて享受することができるという点です。

 

個人で海外不動産に投資をするということは、かなりの情報収集と勇気がいりますが、不動産運用のプロが集まるREITと通じて投資をすれば、海外不動産への投資に対する敷居も下がることになります。

NISA(ニーサ/日本版ISA)での銘柄選別は慎重に

2013年11月1日時点で東京証券取引所に上場されているJ-REITは42銘柄あります。

J-REITは銘柄によって、その特徴が大きく異なります。J-REITだからという理由で投資をするのは大きなリスクを負いかねません。

分配金が数期連続で増配されている産業ファンド投資法人(証券コード3249)のようなものもあれば、グローバルワン投資法人(証券コード8958)のようにテナント1社から解約通知を受けたことにより、減配を余儀なくされた銘柄もあります。

MIDリート投資法人(証券コード3227)では、主要テナントであるパナソニックの業績不振の影響を受けていた上に、含み損を抱えていた物件を処分することにより、2013年6月期では9割を超える減配を余儀なくされました。

今回のまとめ

どの銘柄がどのような物件で運用をしているのか、鑑定評価はどのようになっているのか、テナントに偏りはないか、といったチェックを欠かさないことが重要です。

分配金利回りで飛びつくのではなく、その分配金が継続的に支払われ続けられるかという観点が必要となります。

継続的な分配金を得られるREITをNISA口座で保有すれば、10年に渡って得られる非課税効果も大きなものとなります。

NISAでどういった投資が出来るのかちゃんと自分で勉強し、有効にNISAを活用しましょう。今回紹介しなかったが、NISAという制度にも意外と知られていない、落とし穴もあります。

3回に渡り紹介したNISAの落とし穴(第1回)を読んでおくことも大事。心配な方は1度参考にしてみては?

 

《FXコミュニティFXファン》

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